Survol
Notre histoire
Histoire de CF
Le premier chapitre de l'histoire de Cadillac Fairview a été écrit il y a plus de 50 ans à Toronto lorsque trois amis, Eph Diamond, Joseph Berman et Jack Kamin, fondent une entreprise de construction. Un soir, lors d’un repas entre amis, un différend les oppose à propos du nom à donner à leur nouvelle entreprise.
Dehors, avant de nous quitter, se souvient Joseph Berman, Eph est monté dans sa Cadillac. Nous sommes tous tombés d’accord sur ce nom. Nous avons tout de même dû livrer plus tard une bataille juridique avec General Motors, le fabricant de la Cadillac. Nous soutenions le principe suivant lequel le nom était du domaine public puisqu’il appartenait à l’explorateur français qui avait fondé la ville de Détroit. Peu de temps après, les partenaires ont conclu une entente avec GM qui enregistra tout de même leur appellation commerciale de façon à interdire toute autre utilisation du nom Cadillac.
La Cadillac Development Corporation limitée: une nouvelle entreprise
En 1953, les partenaires ouvrent les portes de la Cadillac Development Corporation. Le moment ne pouvait pas être mieux choisi puisqu’on était en plein baby-boom d’après-guerre. La demande de nouveaux logements était particulièrement forte et l’entreprise s’est lancée dans la construction des tours d’habitation à Guelph en Ontario.
En révolutionnant la conception des immeubles d’habitation, ils ont fait de l’innovation leur image de marque. Des caractéristiques et des dispositifs aujourd’hui jugés indispensables font bientôt leur première apparition dans les projets de Cadillac Development : des centres de culture physique, la climatisation, des commandes de chauffage et de climatisation dans chaque appartement, un stationnement souterrain ainsi qu’un aménagement paysager avec des arbres et des fontaines.
La Fairview Corporation au sommet du secteur immobilier
Au début des années 1960, une autre entreprise s’affairait à jeter les bases d’une solide réputation au sein du secteur immobilier canadien. La Fairview Corporation a été fondée à titre de division de la société Cemp Investments, un holding de la famille Bronfman, l’une des plus grandes dynasties d’entrepreneurs au Canada.
Fairview et la Banque Toronto-Dominion unissent leurs forces dans le but de construire le plus grand complexe de bureaux au pays. Mies Van der Rhoe, architecte de renommée internationale, est choisi pour concevoir ce qui allait devenir un très important projet immobilier: le Centre Toronto Dominion. Au départ, le concept à réaliser était une tour à bureaux d’un million de pieds carrés, mais le projet s’agrandit peu à peu pour compter plusieurs tours totalisant plus de 4 millions de pieds carrés.
Avec son hall commercial souterrain, ses vitres teintées et ses ascenseurs à grande vitesse, le complexe avant-gardiste a été à l’origine de nombreuses innovations architecturales dans la conception des gratte-ciel.
Au cours des ans, les dirigeants de Cadillac et de Fairview se sont croisés à quelques reprises lorsque Cadillac devait construire des centres commerciaux pour Fairview. En 1968, ils unissent leurs forces pour acheter la société Canadian Equity and Development, une société qui possédait 80 000 acres près de Toronto dans une région appelée Erin Mills. Cadillac s’intéressait à ce site parce qu’il offrait d'immenses possibilités pour construire des habitations. De son côté, Fairview s’y intéressait parce que les résidents auraient bientôt besoin de centres commerciaux. Bien que les terres aient été achetées en 1954, le projet immobilier d’Erin Mills attendait toujours puisque les services municipaux n’y étaient pas encore installés. Des conflits surgissent alors à propos du projet d’Erin Mills, au moment où Cadillac et Fairview cherchent toutes les deux à élargir leurs activités. Il fallait trouver une solution qui convenait à toutes les parties.
Au printemps 1974, ces deux entreprises, qui comptent parmi les plus dynamiques du secteur immobilier au Canada, s’entendent pour fusionner. Un tirage à pile ou face détermine que le nom Cadillac devait apparaître avant Fairview. Un nouveau moteur du secteur immobilier était né. Cadillac Fairview continuait son association fructueuse avec la Banque Toronto-Dominion et, avec l’entrée en scène d’un nouveau partenaire, la Compagnie T. Eaton, lance deux nouveaux projets d’envergure : le Pacific Centre à Vancouver (la première phase ouvre en 1971) et le Centre Eaton de Toronto (la première phase ouvre en 1977).
Expansion vers les États-Unis
En 1975, Cadillac Fairview s’implantait sur le marché immobilier américain. (À une certaine époque, Cadillac avait également envisagé de s’établir au Brésil, à Hong Kong et en Europe, mais s’est finalement ravisée en raison des difficultés inhérentes à l’exploitation d’entreprises aussi éloignées.)
L’immobilier connaît une période de bouleversements
Au cours de la récession du début des années 1980, les taux d’intérêt montent en flèche. Les produits financiers issus de l’ensemble des établissements répartis partout au pays en subissent le contrecoup. Chez Cadillac Fairview, une décision stratégique est prise : céder la division des terres et des immeubles d’habitation pendant la période s’étendant de mars 1982 à mars 1985.
À la fin de 1986, la famille Bronfman décide alors de vendre les parts qu’elle détient dans Cadillac Fairview. Au même moment, un ancien dirigeant de Cadillac Fairview met sur pied un groupe d’investisseurs prêts à acheter le portefeuille de bureaux des États-Unis.
Le 2 novembre 1987, un consortium formé par JMB Realty Corporation, un promoteur immobilier de Chicago, et réunissant 39 investisseurs institutionnels provenant pour la plupart des États-Unis, fait l’acquisition de l’ensemble des actions de CF en circulation pour la somme d’environ 2,6 milliards de dollars.
Une nouvelle Cadillac Fairview, mieux profilée, se concentra alors à l’acquisition, la gestion et l’aménagement de biens immobiliers commerciaux. Néanmoins, en raison de la récession économique nord-américaine du début des années 1990, et de son impact sur le marché immobilier (et surtout des nombreuses faillites des commerçants qui entraînent un taux d’inoccupation élevé des centres commerciaux auxquelles s’ajoute une surabondance de bureaux), le flux de trésorerie ainsi que la valeur des biens de Cadillac Fairview enregistrent un important déclin. Cette situation, jointe à une dette accrue attribuable à la prise de contrôle par emprunt de Cadillac Fairview, aboutit à la nécessité de procéder à une restructuration financière de l’entreprise.
Stratégie de la réussite
En juillet 1995, on lance un projet de restructuration et une somme totalisant 832 millions de dollars de capital supplémentaire est injectée dans l’entreprise par un nouveau groupe d’investisseurs. En décembre 1995, le nouveau groupe recrute un chef de la direction, Bruce Duncan, qui renouvelle l’équipe de gestion au cours de l’année 1996. Le 6 novembre 1997, un placement initial permet de réunir une somme supplémentaire de 304 millions de dollars canadiens et de mener à terme l’un des redressements d’entreprise les plus réussis au Canada.
La direction de CF décide que la meilleure façon de redresser l’entreprise affaiblie consiste à faire en sorte qu’elle devienne l’instrument de placement immobilier de premier choix pour les investisseurs et les plus grands franchiseurs-détaillants au Canada. C’est donc à partir de 1996 que la direction centre tous ses efforts sur la croissance de l’entreprise par la voie de projets d’aménagement et d’acquisitions stratégiques, dans l’objectif de compléter ou de renforcer sa position dominante au sein du marché, ou pour s’implanter avec force dans de nouveaux marchés. La stratégie s’avère fructueuse et, à la fin de septembre 1999 – quatre années seulement après son importante restructuration financière –, on annonce qu’une nouvelle Cadillac Fairview plus solide, détenant en propriété des établissements réputés comme le Centre Toronto-Dominion, le Pacific Centre à Vancouver et le Centre Eaton de Toronto, est à vendre.
Les enseignants font l’acquisition de Cadillac Fairview
En décembre 1999, la nouvelle Cadillac Fairview allait bientôt devenir une filiale en propriété exclusive du Conseil du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario dont les liens avec CF remontaient à 1995. (Alors que CF était cotée en bourse, le Conseil détenait environ 21,8 % des actions ordinaires en circulation et devenait ainsi le plus important actionnaire de CF). Avec un actif de plus de 68 milliards de dollars, le Conseil voit en l’acquisition de Cadillac Fairview une excellente occasion de parvenir au niveau souhaité dans le secteur immobilier, tout en obtenant un bon rendement pour les 284 000 enseignants actifs ou retraités de l’Ontario au nom desquels il investit. L’acquisition est sanctionnée au milieu de mars 2000. Pour obtenir de plus amples renseignements sur le Conseil du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario, visiter son site à l’adresse www.otpp.com.
Aujourd’hui, Cadillac Fairview possède l’un des portefeuilles de centres commerciaux et d’immeubles de bureaux les plus réputés. Soutenue par une économie en expansion et bénéficiant de la confiance du public et du milieu des affaires, l’entreprise peut plus que jamais compter sur une croissance continue. D’énormes possibilités d’expansion à l’externe, par l’entremise de projets stratégiques d’acquisition et d’aménagement, ainsi que de croissance interne, par la voie de services innovateurs de location et de gestion immobilière, continueront d’embellir le blason de Cadillac Fairview au sein des grandes sociétés immobilières dynamiques en Amérique du Nord.