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Histoire de CF

NOTRE HISTOIRE

 

C’est à Toronto, il y a près de 50 ans, que le premier chapitre de l’histoire de Cadillac Fairview fut écrit lorsque trois amis – Eph Diamond, Joseph Berman et Jack Kamin – décidèrent de fonder leur entreprise de construction.

 

Réunis un soir autour d’un dîner, les trois amis ne parvenaient pas à se mettre d’accord sur le nom que porterait leur nouvelle entreprise. C’est à la fin de la soirée que la question fut réglée, lorsque Jack Kamin monta dans sa voiture – une Cadillac. Tous décidèrent que ce serait un nom idéal pour l’entreprise, même si cela leur valut un conflit avec General Motors (GM), le fabricant des automobiles Cadillac. Le célèbre trio s’est défendu en affirmant que le nom choisi relevait du domaine public, puisqu’il appartenait à l’explorateur français qui fonda la ville de Detroit. Par la suite, les partenaires finirent par conclure une entente, où GM déposa la dénomination commerciale, interdisant l’utilisation du nom Cadillac par qui que ce soit d’autre.

 

CADILLAC DEVELOPMENT CORPORATION LIMITED : UNE NOUVELLE ENTREPRISE EST NÉE

 

En 1953, les associés ouvraient les portes de la Cadillac Development Corporation Limited. C’était le bon moment, en plein cœur du baby-boom d’après-guerre. La demande de nouvelles habitations était extrêmement forte, et l’entreprise se tourna vite vers la construction d’immeubles résidentiels dans la ville de Guelph, en Ontario.

 

L’innovation devint leur marque de commerce. Leur entreprise avait révolutionné le design architectural dans le domaine des immeubles résidentiels. Certaines particularités désormais devenues la norme, comme les installations sportives, les thermostats de chauffage et de climatisation individuels, les stationnements souterrains ainsi que les aménagements paysagers dotés d’arbres et de fontaines, sont des innovations de Cadillac Development.

 

LA CORPORATION FAIRVIEW VOUÉE À PARTAGER LA VEDETTE

 

Au début des années soixante, une autre entreprise s’affairait à bâtir sa réputation dans l’industrie canadienne de l’immobilier. La Corporation Fairview était établie en tant que division de Cemp Investments Ltd, société de portefeuille appartenant à la famille Bronfman, l’une des dynasties les plus prospères dans le monde des affaires au Canada.

 

Fairview et la Banque Dominion de Toronto allièrent leurs forces dans le but de construire le plus grand complexe de bureaux au pays. Mies Van der Rohe, architecte de renommée mondiale, fut choisi afin de réaliser la conception de ce projet de construction, le Centre Toronto-Dominion. À l’origine, le concept prévoyait la construction d’une tour de bureaux d’un million de pieds carrés. Au terme des travaux, par suite de l’érection de tours supplémentaires, le complexe dépassa les quatre millions de pieds carrés.

 

Ce complexe d’avant-garde établit de nouvelles normes en matière de conception de gratte-ciels grâce à des caractéristiques novatrices, comme une galerie marchande souterraine, des vitres teintées et des ascenseurs haute vitesse.

 

Pendant des années, les dirigeants de Cadillac et de Fairview avaient entretenu des rapports occasionnels, par exemple, dans le cadre de la construction de centres commerciaux par Cadillac pour le compte de Fairview. Les deux entreprises allièrent leurs forces en 1968 par l’acquisition de Canadian Equity and Development Co., une entreprise qui possédait 80 000 acres à l’extérieur de Toronto, dans une région connue sous le nom d’Erin Mills. Cadillac s’était intéressée à Erin Mills pour sa très grande superficie propice à la construction d’habitations. Pour sa part, Fairview prévoyait un besoin de centres commerciaux au sein de la collectivité. Bien que le terrain ait été initialement acquis en 1954, le lotissement d’Erin Mills restait en suspens, car les services municipaux n’y étaient toujours pas installés. Des conflits survinrent concernant le lotissement d’Erin Mills, car Cadillac et Fairview avaient commencé à élargir leurs champs d’activité. Les deux entreprises cherchèrent donc une solution.

 

CADILLAC ET FAIRVIEW FUSIONNENT

 

Au printemps 1974, deux forces parmi les plus dynamiques du secteur canadien de l’immobilier acceptèrent de fusionner. C’est à pile ou face qu’on décida que le nom de Cadillac précéderait celui de Fairview. Une nouvelle grande puissance du monde de l’immobilier venait de voir le jour. Cadillac Fairview poursuivit son association fructueuse avec la Banque Toronto-Dominion et lança avec un nouveau partenaire, la T. Eaton Company, deux autres projets de construction d’édifices : le Pacific Centre de Vancouver (érigé par phases dès 1971) et le Toronto Eaton Centre (érigé par phases dès 1977).

 

EXPANSION AUX ÉTATS-UNIS

 

En 1975, Cadillac Fairview fait sa première incursion sur le marché immobilier américain. À une époque, Cadillac avait prospecté au Brésil, à Hong Kong et en Europe, mais s’était finalement abstenue en raison des difficultés inhérentes à un projet mené à si grande distance.

 

BOULEVERSEMENTS DANS LE MONDE DE L’IMMOBILIER

 

Pendant la récession du début des années 80, les taux d’intérêt ont monté en flèche. Les recettes tirées des propriétés génératrices de revenus chez les grands propriétaires immobiliers n’ont pas été épargnées. Cadillac Fairview prit alors la décision stratégique de se départir de sa division de lotissements et d’habitations entre mars 1982 et mars 1985.

 

Au terme de 1986, la famille Bronfman décida de vendre les intérêts qu’elle détenait dans Cadillac Fairview. Au même moment, un ancien cadre supérieur de l’entreprise rassembla un groupe d’investisseurs pour faire l’acquisition du portefeuille d’immeubles de bureaux, détenu par Cadillac Fairview aux États-Unis.

 

Le 2 novembre 1987, un consortium de 39 investisseurs institutionnels, pour la plupart américains, mis sur pied par le promoteur immobilier JMB Realty Corp. de Chicago, procéda à l’acquisition de toutes les actions en circulation de Cadillac Fairview pour environ 2,6 milliards de dollars.

 

Après avoir subi une rationalisation de ses activités, Cadillac Fairview retrouva son rôle initial de propriétaire, de gestionnaire et de développeur d’immobilier commercial. Toutefois, sous le coup de la récession en Amérique du Nord au début des années 90 et de ses répercussions sur le marché de l’immobilier (en particulier la multiplication des faillites au sein des détaillants locataires et les espaces vacants en centres commerciaux qui en résultèrent, tout cela associé au surplus de locaux disponibles dans les immeubles de bureaux), Cadillac Fairview essuya des pertes importantes au niveau de son fonds de roulement et de la valeur de ses actifs. Avec la dette venue s’ajouter à l’acquisition par emprunt pour privatiser l’entreprise, Cadillac Fairview dut faire l’objet d’une restructuration financière.

 

UNE STRATÉGIE DE RÉUSSITE

 

En juillet 1995, dans le cadre d’un plan de restructuration, un montant total de 832 millions de dollars de capital supplémentaire, provenant d’un nouveau groupe d’investisseurs, fut injecté dans l’entreprise. En décembre 1995, le groupe d’investisseurs recruta à titre de PDG Bruce Duncan, qui mit sur pied une nouvelle équipe de gestion au cours de l’année 1996. Le 6 novembre 1997, un premier appel public à l’épargne a rapporté 304 millions de dollars (CA) supplémentaires, contribuant à l’un des redressements les plus réussis au Canada.

 

L’équipe de la direction de Cadillac Fairview a décidé que la meilleure façon de remettre sur pied l’entreprise affaiblie était de faire de l’entreprise le véhicule de choix au Canada en matière d’investissement immobilier pour les investisseurs et les concessions de vente au détail dominantes. Par conséquent, dès 1996, les efforts de gestion furent investis dans la croissance de l’entreprise sous la forme de projets de développement et d’acquisition triés sur le volet qui permettraient de parfaire et de consolider la présence dominante de l’entreprise sur les marchés actuels, sinon de convoiter une domination dans de nouveaux marchés. La stratégie s’avéra fructueuse et, à la fin de septembre 1999, à peine quatre ans après une importante restructuration financière, on annonçait la mise en vente d’une Cadillac Fairview récemment revigorée, propriétaire d’immeubles de prestige tels que le Centre Toronto-Dominion, le Pacific Center de Vancouver et le Toronto Eaton Centre.


LE RREO ACQUIERT CADILLAC FAIRVIEW

 

En décembre 1999, la nouvelle Cadillac Fairview était sur le point de devenir une filiale détenue en propriété exclusive par le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, dont les liens avec Cadillac Fairview remontaient à 1995. (Du temps où Cadillac Fairview était cotée en bourse, le RREO en avait été le principal actionnaire, détenant environ 21,8 % des actions ordinaires en circulation.) Le RREO, dont les actifs s’élèvent à plus de 68 milliards de dollars, voyait l’acquisition de Cadillac Fairview comme une excellente occasion d’obtenir le niveau de répartition désiré dans le secteur immobilier, tout en bénéficiant d’un bon rendement pour les enseignants actifs et retraités de l’Ontario pour qui il investit. L’acquisition fut finalisée à la mi-mars 2000. Pour en savoir plus, consultez le site Web du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario.

 

Cadillac Fairview possède aujourd’hui l’un des plus prestigieux portefeuilles de centres commerciaux et d’établissements de bureaux en Amérique du Nord. Confortée par une économie en plein essor et le climat de confiance régnant sur le marché de la consommation ainsi que dans le milieu des affaires, l’entreprise est en position enviable pour viser une croissance soutenue. Les formidables perspectives de croissance externe offertes par des projets stratégiques d’acquisition et de développement, de croissance interne par l’innovation en matière de location et de gestion immobilière permettront à Cadillac Fairview de continuer à figurer au rang des plus grandes et dynamiques sociétés immobilières en Amérique du Nord.